Покупка жилья «с молотка»: как стать участником аукциона и стоит ли овчинка выделки?

Реализация жилой недвижимости посредством проведения аукциона сегодня весьма распространена во многих зарубежных странах. Там приблизительно от 30 до 80% всех совершаемых сделок с жилой недвижимостью происходит именно через публичные торги. В нашей стране, а также в странах постсоветского пространства, аукционы не столь популярны, хотя примеры продажи жилья подобным методом всё же имеются.

Аукцион на первичном рынке

Как правило, в нашей стране реализация недвижимости с аукциона встречается тогда, когда иначе продажа по закону невозможна. В качестве примера можно привести жильё, которое было возведено за государственный счёт, т. е. жильё муниципалитета. Закон от 05.04.2013 N44-ФЗ указывает, что единственным способом реализации муниципального имущества являются электронные торги.

Нередко застройщики и муниципалитет занимаются реализацией совместных проектов, в которых по окончании строительства часть жилищного фонда отходит городу. Если говорить, к примеру, о Москве, то возведением новостроек занимается АО «Мосинжпроект», а вот продажей – ОАО «Мосреалстрой». Компания организует торги и занимается реализацией как новостроек, так и жилья со вторичного рынка.

Как показывает практика, на аукционах стоимость продаваемого имущества, в том числе и недвижимости, увеличивается незначительно. Существенное увеличение бывает, но это происходит очень редко. Как правило, подобное объясняется низкой популярностью торгов. На квартиру в подавляющем большинстве претендовать может всего несколько участников. Поэтому есть масса примеров, когда доставалось квартира покупателю практически по начальной цене. Когда ставка по лоту повышается, другим участникам аукциона проще будет от дальнейшего участия в нём отказаться, подыскав другой более экономичный вариант.

Подобное подтверждают и статистические данные по ОАО «Мосреалстрой». За август прошлого года фирма реализовала 211 квартир. Число участников при этом составляло только 540 человек. Средний процент увеличения начальной цены был равен всего 7%. В отдельных случаях начальная цена была увеличена на 30%, однако подобные примеры крайне редки.

Увеличение стартовой цены возможно, как показывает практика, если квартира пользуется популярностью среди покупателей. Показатель популярности зависит от характеристик жилого комплекса: места расположения, наличия социальной инфраструктуры, конструкционных особенностей здания и так далее.

Поэтому нередко на практике прослеживается такая ситуация: тот жилой комплекс, где квартиры пользуются популярностью, на аукционе продаются с повышением цены (средний показатель завышения – до 9%). Если же ажиотажа на недвижимость не наблюдается, тогда увеличение начальной цены зачастую составляет всего 1%, а это менее 100 000 р.

Аукцион на вторичном рынке

Через аукцион можно стать собственником и вторичного жилья. Чаще всего подобным образом продаются те квартиры, что отошли банку при неспособности заёмщика расплатиться с ипотекой. На площадке «Все залоги» представлены сведения о торгах, где реализовывается подобное имущество. Всего на продажу выставлено около 1 тысячи залоговых квартир (25 из них находятся в Москве).

Нередко с аукциона реализовываются квартиры вторичного рынка, которые в силу тех или иных обстоятельств отошли муниципалитету. В пример можно привести ситуацию с ГУП «Моссоцгарантия», которое получает право собственности на жильё после смерти пожилых людей, с которыми у предприятия заключён договор пожизненного содержания.

Суть соглашения проста: предприятия ежемесячно перечисляет собственнику жилого помещения сумму прожиточного минимума в двойном размере и оплачивает коммунальные услуги. Взамен после смерти пенсионера его имущество переходит предприятию.

Как показывает практика, при проведении аукционов на один лот приходится в среднем 3-4 участника. В ходе торгов цена имущества увеличивается в среднем всего на 4%. Иногда при удачном стечении обстоятельств на аукционе можно купить жильё на 60% дешевле, чем оно будет стоить на открытом рынке. Хотя в подавляющем большинстве выгода не столь очевидна. По данным ГУП «Моссоцгарантия» средняя стоимость одного квадратного метра продаваемой ими через аукцион жилплощади составляет около 148 000 р.

Как стать участником аукциона?

Аукцион, проводимый в электронной форме, имеет свои особенности. Так, в частности, каждый участник обязан иметь уникальную цифровую подпись. Чтобы её получить, нужно подать заявку в АО «Единая электронная торговая площадка». Далее заявителю будет представлен список документов, которые необходимо будет собрать для получения уникального ключа.

В перечень документов, которые понадобится собрать для создания и получения уникальной подписи, входят:

— заявление, в котором заявитель соглашается присоединиться к регламенту удостоверяющего центра;
— паспорт;
— копия страхового номера индивидуального лицевого счёта;
— оригинал идентификационного кода либо же заверенная у нотариуса копия.

Естественно, за создание подписи необходимо будет заплатить. Внести придётся 3 700 р. Представление документов и получение готового уникального ключа осуществляется по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Спасская, д. 21/1, ком. 7.

Срок, в течение которого можно пользоваться подписью, составляет один год, но при желании можно продлить срок её работы, внеся соответствующую плату за подобную услугу.

После получения уникального электронного ключа необходимо будет зарегистрироваться на электронной площадке, где будет происходить непосредственно сам торг. Если продаётся муниципальное имущество, то используется единая электронная площадка. Если же продаётся залоговое имущество, то торг может осуществляться и на специальных электронных сервисах банков.

После регистрации на площадке требуется уплатить задаток. Его сумма не должна быть выше 20% от стоимости лота (чаще всего его сумма составляет от 3 до 15%).

Если ставка не сыграет, т. е. аукцион будет проигран участником, ему внесённые в качестве задатка средства будут возвращены. Если участник аукциона выиграет, но от покупки откажется, то в таком случае задаток будет утерян. Если же участник выиграет и согласится на совершение покупки, то в таком случае оформление сделки и внесение денег по ней должно состояться в течение 5 дней.

Следует указать ещё один немаловажный нюанс. Приобрести имущество на аукционе можно и в ипотеку. Но в таком случае банк должен одобрить заключение ипотечного договора ещё до того, как начнётся аукцион. Если участник аукциона, желающий купить жильё в ипотеку, победит, то на оформление всей документации и совершение оплаты по сделке будет отведено всего 15 рабочих дней.

В заключение

В подавляющем большинстве случаев аукцион рассматривается как необходимость. Как правило, прибегать к продаже жилой недвижимости с торгов вынужден муниципалитет при продаже муниципального жилья и банки, которые стали собственниками залогового жилого недвижимого имущества. Причина подобного подхода проста: на аукционах повышение стартовой цены происходит редко, а стартовая цена, как правило, не отличается от рыночной. Всё это делает аукцион не самым популярным способом продажи жилой недвижимости.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий